Оценка недвижимости для
оспаривание КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ
Снижение кадастровой стоимости в 2025 г.
Часто государственная кадастровая оценка недвижимости отличается от реальной рыночной стоимости, что приводит к завышению налогов на имущество для собственников.
Также существенным фактором является значение кадастровой стоимости при продаже недвижимости, поскольку расчет налога при продаже рассчитывается от кадастровой стоимости. Налог начисляется на 70% от кадастровой стоимости, что в случаях высокой кадастровой оценки, приводит к существенной величине налога, о котором продавцы узнают только поле начисления в следующем году. Т.е. покупку недвижимости ИФНС считает по договору купли-продажи, а продажу по кадастровой стоимости, и в случаях, когда она выше НДФЛ получается очень высоким. Например, из реального случая: физлицо купило по договору небольшое помещение за 700 000 руб. Через год (т.е. не прошло 5 лет) продал его за 1 200 000 руб. И в следующем году к нему приходит налог НДФЛ от кадастровой стоимости, которая как оказалось на момент продажи была в районе 5 000 000 руб. налог, в размере порядка 500 000 руб. (13% от разницы покупки и продажи 70% от кадастровой).
Наша компания с 2015 года занимается снижением кадастровой стоимости. Примеры наших снижений смотрим ниже.
К 2025 году произошли важные изменения в сфере оценки кадастровой стоимости в соответствии со вступившими в силу изменилась процедура оспаривания кадастровой стоимости.
И что существенно важно в этих изменениях, это то, что теперь оценку стоимости имущества необходимо производить на текущую дату (а не на дату кадастровой как раньше). Учитывая, что рыночная стоимость имеет постоянную тенденцию к росту, сейчас мы часто наблюдаем, что кадастровая стоимость близка к рыночной, даже если был существенный скачок по сравнению с прошлыми периодами. Средний процент снижения в суде на примере Ростовской области у нас ниже.
Поэтому первое, что нужно понять собственнику перед тем, как начинать процедуру оспаривания это: «Действительно ли кадастровая стоимость объекта выше рыночной?». Ответ на этот вопрос позволит сэкономить время и деньги на процедуре оспаривания.
И если собственник понимает, что кадастровая стоимость его недвижимости высокая или обращается к нам за предварительными расчетом рыночной стоимости, тогда необходима процедура оспаривания.
Описание процедуры оспаривания через установление рыночной стоимости.
Первое, с чего нужно начать собственнику объекта, как мы уже отметили выше, это сверить кадастровую стоимость своего объекта с примерной рыночной, т.е. за сколько реально этот объект можно продать на рынке.
Второе, заказать отчет об оценке. Отчет об оценке объекта недвижимости – это основной документ при снижения кадастровой стоимости в размере рыночной. Примерную стоимость можно посмотреть у нас на сате в разделе «Магазин услуг»
Третье, направить пакет документов в ГБУ и через 30 дней можно идти в суд. Процент снижения в ГБУ по данным Ростовской области ниже. В суде будет назначена экспертиза по расчету стоимости, по которой и вынесется решение по изменению кадастровой стоимость участка или ОКС.
Обязательный досудебный порядок предусматривает обращение в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) соответствующего региона, проводившее кадастровую оценку. В настоящее время действует переходный период, в рамках которого предусматривается переход всех регионов на этот порядок до 2026 года. Заявление может быть подано непосредственно в ГБУ либо через МФЦ с момента начала применения кадастровой стоимости до введения в действие новой кадастровой оценки.
Установленная Комиссией или судом в размере рыночной кадастровая стоимость будет применяться с 1 января года начала применения кадастровой стоимости.
Можно ли снизить кадастровую стоимость без Суда?
Как показывает практика, без суда возможно только снижение до 30% от стоимости в комиссии (ГБУ), но это происходит не часто по всем регионам и скорей является либо договоренностью, либо случайностью.
НО иногда в нашей практике встречаются объекты, в которых были допущены ошибки (об ошибках здесь) при расчете кадастровой стоимости. Косвенным фактором такой ошибки является кадастровая стоимость соседних участков, которая существенно ниже по сравнению с таким объектом. Тогда процедура оспаривания в основном происходит без суда, а по заявлению с указанием ошибки, которую мы находим в кадастровой оценке. Немного подробней на нашей странице.
И еще есть один вариант снижения без суда – это изменение назначения/разрешенного использования объекта. Всю процедуру мы также можем взять на себя и обязательно сообщаем клиенту при наличии такой возможности. Единственное, что при таком снижении, кадастровая стоимость вступает с даты изменения и не пересчитывается за прошлые периоды.
Наши объекты, сниженные в комиссии
Наши объекты, сниженные в СУДЕ
Мы на Яндекс картах
Дополнительные расходы по оспариванию кадастровой стоимости
Перечень наших работ по оспариванию кадастровой стоимости


Положительные решения ГБУ по снижению кадастровой стоимости (общий список Ростовская область)

Тенденции снижения кадастровой стоимости в Суде (общий список Ростовская область)


Дополнительная информация по снижению кадастровой стоимости.
ГБУ – это государственное бюджетное учреждения по оспариванию кадастровой стоимости. По Ростовской области это «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области». В общем, это бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку. ГБУ рассматривает заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, также наделено полномочиями по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Требования к заявлению: заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Форма заявления об установлении рыночной стоимости.
Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению утверждены приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме».
Заявление об установлении рыночной стоимости составляется в отношении одного объекта недвижимости:
1) на бумажном носителе, каждый лист которого заверяется собственноручной подписью заявителя или его представителя;
2) в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя.
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете. Входящая в состав отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выписка из ЕГРН предоставляется в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью публично-правовой компании «Роскадастр».
Подробней о рассмотрении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на сайте ГБУ
Остались вопросы?
Адрес
г. Ростов-на-Дону, просп. Космонавтов, 2
2562620@mail.ru