Снижение кадастровой стоимости  в 2025 г.

Часто государственная кадастровая оценка недвижимости отличается от реальной рыночной стоимости, что приводит к  завышению налогов на имущество для собственников. 

Также существенным фактором является значение кадастровой стоимости при продаже недвижимости, поскольку расчет налога при продаже рассчитывается от кадастровой стоимости. Налог начисляется на 70% от кадастровой стоимости, что в случаях высокой кадастровой оценки, приводит к существенной величине налога, о котором продавцы узнают только поле начисления в следующем году. Т.е. покупку недвижимости ИФНС считает по договору купли-продажи, а продажу по кадастровой стоимости, и в случаях, когда она выше НДФЛ получается очень высоким. Например, из реального случая: физлицо купило по договору небольшое помещение за 700 000 руб. Через год (т.е. не прошло 5 лет) продал его за 1 200 000 руб. И в следующем году к нему приходит налог НДФЛ от кадастровой стоимости, которая как оказалось на момент продажи была в районе 5 000 000 руб. налог, в размере порядка 500 000 руб. (13% от разницы покупки и продажи 70% от кадастровой).

Наша компания с 2015 года занимается снижением кадастровой стоимости. Примеры наших снижений смотрим ниже.

К 2025 году произошли важные изменения в сфере оценки кадастровой стоимости в соответствии со вступившими в силу изменилась процедура оспаривания кадастровой стоимости.

И что существенно важно в этих изменениях, это то, что теперь оценку стоимости имущества необходимо производить на текущую дату (а не на дату кадастровой как раньше). Учитывая, что рыночная стоимость имеет постоянную тенденцию к росту, сейчас мы часто наблюдаем, что кадастровая стоимость близка к рыночной, даже если был существенный скачок по сравнению с прошлыми периодами. Средний процент снижения в суде на примере Ростовской области у нас ниже.

Поэтому первое, что нужно понять собственнику перед тем, как начинать процедуру оспаривания это: «Действительно ли кадастровая стоимость объекта выше рыночной?». Ответ на этот вопрос позволит сэкономить время и деньги на процедуре оспаривания.

И если собственник понимает, что кадастровая стоимость его недвижимости высокая или обращается к нам за предварительными расчетом рыночной стоимости, тогда необходима процедура оспаривания.

Описание процедуры оспаривания через установление рыночной стоимости.

Первое, с чего нужно начать собственнику объекта, как мы уже отметили выше, это сверить кадастровую стоимость своего объекта с примерной рыночной, т.е. за сколько реально этот объект можно продать на рынке.

Второе, заказать отчет об оценке. Отчет об оценке объекта недвижимости – это основной документ при снижения кадастровой стоимости в размере рыночной. Примерную стоимость можно посмотреть у нас на сате в разделе «Магазин услуг»

Третье, направить пакет документов в ГБУ и через 30 дней можно идти в суд. Процент снижения в ГБУ по данным Ростовской области ниже. В суде будет назначена экспертиза по расчету стоимости, по которой и вынесется решение по изменению кадастровой стоимость участка или ОКС.

Обязательный досудебный порядок предусматривает обращение в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) соответствующего региона, проводившее кадастровую оценку. В настоящее время действует переходный период, в рамках которого предусматривается переход всех регионов на этот порядок до 2026 года. Заявление может быть подано непосредственно в ГБУ либо через МФЦ с момента начала применения кадастровой стоимости до введения в действие новой кадастровой оценки.

Установленная Комиссией или судом в размере рыночной кадастровая стоимость будет применяться с 1 января года начала применения кадастровой стоимости.

Можно ли снизить кадастровую стоимость без Суда?

Как показывает практика, без суда возможно только снижение до 30% от стоимости в комиссии (ГБУ), но это происходит не часто по всем регионам и скорей является либо договоренностью, либо случайностью.

НО иногда в нашей практике встречаются объекты, в которых были допущены ошибки (об ошибках здесь) при расчете кадастровой стоимости. Косвенным фактором такой ошибки является кадастровая стоимость соседних участков, которая существенно ниже по сравнению с таким объектом. Тогда процедура оспаривания в основном происходит без суда, а по заявлению с указанием ошибки, которую мы находим в кадастровой оценке. Немного подробней на нашей странице.

И еще есть один вариант снижения без суда – это изменение назначения/разрешенного использования объекта. Всю процедуру мы также можем взять на себя и обязательно сообщаем клиенту при наличии такой возможности. Единственное, что при таком снижении, кадастровая стоимость вступает с даты изменения и не пересчитывается за прошлые периоды.